Adjudicação compulsória extrajudicial - A derrubada do veto e a nova redação legal

A adjudicação compulsória no Direito Brasileiro é um instituto de direito processual civil que tem como fito a aplicação da matéria regulada no art. 1.418 do Código Civil Brasileiro que dispões que o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Trata-se, portanto, de procedimento que deve ter como autor o compromissário comprador, ou ao cessionário dos direitos à aquisição, anunciada em face do titular do domínio do imóvel, que prometeu vender o bem imóvel, entretanto não outorgou a escritura definitiva, buscando, então, o suprimento dessa ação do promitente vendedor.

Com a edição da lei federal 14.382 de 27 de junho de 2022, tornou possível o suprimento de vontade do titular do domínio pela via extrajudicial, o que antes somente era possível com a provocação do judiciário. Dita lei incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (lei 6.015/73), autorizando seu processamento diretamente junto ao Registro Imobiliário da situação do imóvel, nos mesmos moldes da usucapião extrajudicial.

Quando da conversão da MP 1.081 na lei 14.382, o presidente vetou o inciso III do art. 216-B da LRP, excluindo a necessidade da lavratura de ata notarial lavrada por tabelião de notas para o ingresso e processamento da adjudicação junto ao cartório de registro de imóveis competentes.

No dia 22 de dezembro de 2022, o Congresso Nacional rejeitou dois vetos presidenciais referentes a lei que cria o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP), para dela ficar constando o texto inicial aprovado pela casa na MP 1085, determina a partir de então a lavratura de ata notarial quando da adjudicação de imóvel objeto de promessa de venda ou cessão, onde deverão constar dados de identificação do imóvel e do comprador e prova do pagamento, dispensando, ainda a comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor quando do deferimento da adjudicação compulsória.

Sendo assim, a redação do art. 216-B da lei 6.015/73 (LRP) passa a ter a seguinte redação:

"Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.

§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, instruindo o pedido com os seguintes documentos:

I. instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso.

II. prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de quinze dias, contados da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do Registro de Imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do Registro de Títulos e Documentos.

III. ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade. (grifei)

IV. certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente demonstrando a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de venda do imóvel objeto da adjudicação.

V. comprovante de pagamento do respectivo Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI.

VI. Procuração com poderes específicos.

§ 2º O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.

§ 3º À vista dos documentos a que se refere o § 1º, o oficial do Registro de Imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou do instrumento que comprove a sucessão.

Necessário esclarecer que o art. 1.225 do Código Civil Brasileiro, em seu inciso VII prevê que em havendo promessa de compra e venda celebrada por instrumento público ou particular registrada no cartório de registro de imóveis, nasce o direito real à aquisição do imóvel, podendo o promitente comprador, exigir a outorga da escritura definitiva, ou adjudicar o bem para si.

O Superior Tribunal de Justiça, em tese sumular (Súmula 239), definiu que não é obrigatório o registro no cartório de registro de imóveis para que haja o direito à adjudicação compulsória.

Desta forma, para o processamento da adjudicação compulsória cartorial se faz necessário:

I. manifestação de vontade;

II. instrumento escrito, público ou particular, independente da denominação dada ao instrumento, desde que verificadas as características da promessa de compra;

III. inexistência de cláusula contratual de arrependimento;

IV. comprovação da quitação da dívida assumida.

A ata notarial mencionada prevista no inciso III do art. 216-B da LRP, deverá ser lavrada pelo tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel compromissado ou a maior parte dele. Se dispensadas as diligências do notário, a competência territorial acaba podendo os requerentes optarem por qualquer tabelião de notas (art. 8° LNR).

Fonte: www.migalhas.com.br